부동산 시장이 얼어버렸죠? 최근 전국 미분양 사태가 위험 수준(6만 2000 가구)까지 근접하고 주택가격의 폭락 조짐이 발생하자, 정부에서는 부동산 연착륙과 건설산업 발 경제위기를 막기 위해 대대적인 부동산 규제 완화책을 발표하였습니다. 이로써 어떤 혜택들이 주어지는지 핵심 부동산 규제 완화 정책 및 미치는 영향에 대해 정리해보았습니다.
목차
핵심 정책(안)
전매제한, 분양가상한제, 실거주 의무 등을 주요골자로 한 이번 규제해제가 구체적으로 어떤 내용인지 부동산 규제 완화 정책 7가지 살펴보겠습니다.
1. 규제지역(투기과열지구, 조정대상지구, 주택 투기지역) 해제(2023년 1월 5일부터)
정부는 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구 등 4개 구를 제외하고는 그 외 지역은 투기과열지구 및 조정대상지역을 해제했습니다. 이에 따라 1월 5일(목)부터 서울의 4개구만 투기지역으로 유지되고 전면 해제됩니다.
2. 전매제한 기한 대폭 축소(2023년 3월 예정, 소급적용)
수도권의 전매제한은 현행 10년에서 3년으로, 비수도권은 현행 4년에서 1년으로 축소 적용합니다.
이 같은 내용은 올 3월, 「주택법」시행령 개정을 통해 추진하기로 밝혔으며, 조치 전에 받은 전매제한 또한 소급적용하여 적용할 예정입니다.
3. 민간택지 분양가 상한제 해제(2023년 1월 5일부터)
분상제 적용 지역은 서울 18개구 309개동과 과천, 하남, 광명시의 13개 동이 지정되어 있으나 규제지역 해제와 함께 분양가 상한제(일명 분상제)도 해제됩니다. 이 또한 1월 5일(목)부터 실시하는 입주자 모집 승인 신청건부터 적용됩니다.
4. 수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지(미정)
해당 주택의 피분양자(2021년 2월~)의 실거주 의무(2 ~ 5년간)가 폐지됨에 따라 향후 분양 받고 바로 전 월세를 놓을 수 있게 되었습니다. 추후 「주택법」개정(안)을 조속히 발의하여 실거주 의무 폐지 예정이며, 소급 적용하여 기 부과된 실거주 의무도 폐지 예정입니다.
5. 12억 원 중도금 대출 보증 분양가 기준 폐지(2023년 1분기 예정)
현재 HUG(주택도시보증공사) 중도금대출보증이 가능한 주택이 12억 원 이하로, 1인당 5억 원까지만 가능하기 때문에 자금조달이 어렵습니다. 이에, 분양가 상한 기준을 없애고, 중도금 대출보증 인당 한도도 폐지하는 방안을 내놓았습니다.
향후 「HUG 내규」 개정을 통해 은행 시스템 준비를 거쳐 올해 1분기 내로 시행할 예정이라 밝혔습니다.
6. 9억 원 특별공급(특공) 분양가 상한 기준 폐지(2023년 2월 예정)
주택청약 특별공급은 9억원이라는 상한 기준이 있어, 신혼부부 특공, 다자녀 특공 등 자격대상자가 원하는 주택을 공급하기가 어려웠습니다. 따라서, 분양가 상한 기준을 폐지하여 모든 주택에서 특공이 이루어질 수 있도록 개선될 예정입니다.
이는 2023년 2월, 「주택공급규칙」을 개정·시행 후, 사업주체가 입주자 모집 승인을 신청하는 경우부터 적용됩니다.
7. 규제지역 1주택자, 기존주택 처분 의무 폐지(2023년 2월 예정)
규제지역 등에서 추첨제로 청약에 당첨된 1 주택자의 경우 기존 주택을 2년 이내에 처분(2018년 12월 ~) 해야 하는 실정이나, 최근 부동산 침체 등으로 처분이 어려워지면서 기존 주택 처분 의무화를 폐지합니다.
2023년 2월, 「주택공급규칙」 개정 후에 청약시스템 정비를 거쳐 시행할 예정입니다. 시행 이전 청약에 당첨된 경우에도 소급하여 적용됩니다.
미치는 영향
전매제한, 중도금 대출 기준, 실거래 의무 관련 규제가 대부분 풀리면서 사실상 다주택자 시대가 열린건 아닌지 생각해 봅니다.
현재 둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온) 계약기간으로, 미분양은 가까스로 피하였으나 대규모 미계약 사태가 나오는 건 아닌지 초미의 관심사였습니다. 이는 둔촌주공 재건축이 향후 분양시장의 바로미터가 될 것이기 때문이며, 나아가 건설 경기 침체로 인한 건설사 줄도산이 야기되어 한국 경제도 크게 휘청일 수 있다는 우려 때문입니다.
따라서, 정부는 이러한 우려를 감안하여 이번 부동산 대책을 발표하지 않았나 싶습니다.
정부 규제완화 폭탄은 ‘둔촌주공 심폐소생술?’
정부가 서울 강남3구와 용산구만 남기고 부동산 규제지역(투기과열지구·조정대상지역·투기지역)을 해제하면서 3일부터 정당계약에 들어간 강동구 둔촌주공재건축(올림픽파크 포레온)의 계약
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물론 분양가와 금리는 여전히 높기 때문에 부동산 시장이 바로 풀릴 것으로 보이진 않으나, 지금의 하락세가 다소 완화될 듯하며, 또한 이번 규제 완화로 인해 급매로 나오던 주택물량이 줄어들지 않을까 생각 듭니다. 이상 부동산 규제 완화 정책 포스팅을 마치겠습니다.
